LMNP ou LMP : quel régime fiscal choisir ?

LMNP : amortissement et exonération

Le statut LMNP constitue le régime de base pour la majorité des investisseurs en location meublée.

Conditions d'accès au statut LMNP

Pour être considéré comme LMNP, vous devez respecter les critères suivants :

• Recettes locatives annuelles inférieures à 77 700 €
• Ces revenus ne doivent pas constituer votre activité principale
• Ils ne doivent pas représenter plus de 50% de vos revenus globaux

Avantages fiscaux du LMNP

Le principal atout du statut LMNP réside dans l'amortissement comptable :

• Possibilité d'amortir le bien immobilier sur 20 à 30 ans
• Amortissement du mobilier sur 5 à 10 ans
• Déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, etc.)

Ces mécanismes permettent de créer un déficit comptable sans impact sur votre trésorerie, réduisant ainsi la base imposable des revenus locatifs.

Régimes d'imposition disponibles

Deux options s'offrent aux LMNP :

• Le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50% sur les recettes) pour les revenus inférieurs à 77 700 €
• Le régime réel (déduction des charges réelles et amortissements)

Pour un bien dans le Sud de la France, comme un T1 dans l'hypercentre montpelliérain à 154 000 € (projet "L'élégance Babote" de Mon Invest), le régime réel permet généralement d'optimiser la fiscalité sur le long terme grâce à l'amortissement.

LMP : obligations et avantages pour les gros investisseurs

Le statut LMP s'adresse aux investisseurs dont l'activité locative revêt une dimension plus significative.

Conditions d'accès au statut LMP

Pour bénéficier du statut LMP, vous devez remplir les deux conditions suivantes :

• Recettes locatives annuelles supérieures à 77 700 €
• Ces revenus doivent représenter plus de 50% de vos revenus professionnels globaux

Ces seuils marquent la frontière entre une activité d'investissement (LMNP) et une véritable activité professionnelle (LMP).

Avantages fiscaux spécifiques au LMP

Le statut LMP offre des avantages supplémentaires :

• Imputation des déficits sur le revenu global sans limitation
• Exonération de plus-value après 2 ans d'activité (sous conditions)
• Exonération d'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) car les biens sont considérés comme professionnels
• Régime des plus-values professionnelles potentiellement avantageux

Ces avantages fiscaux peuvent s'avérer déterminants pour des projets d'envergure, comme un immeuble de rapport à Lunel (projet "Prestige Sainte Catherine" de Mon Invest à 622 000 €).

Obligations administratives renforcées

Le statut LMP implique des contraintes supplémentaires :

• Inscription au Registre du Commerce (RCS)
• Tenue d'une comptabilité commerciale complète
• Cotisations sociales sur les revenus (environ 45%)

Ce qui change en 2025

L'environnement fiscal de la location meublée connaît des évolutions significatives.

Nouvelles dispositions fiscales

Plusieurs modifications impactent les régimes LMNP et LMP :

• Encadrement renforcé de l'amortissement des biens
• Révision des seuils entre LMNP et LMP
• Modification du traitement fiscal des plus-values à la revente

Focus sur la nouvelle règle d'amortissement

La base amortissable du bien est désormais calculée sur la valeur nette comptable sans tenir compte de la valeur du terrain (généralement estimée à 10-20% pour un appartement et 30-40% pour une maison).

Évolution des cotisations sociales

Les revenus LMP sont soumis aux prélèvements sociaux des indépendants, dont les taux ont été ajustés, impactant directement la rentabilité nette des investissements de grande envergure.

Simulations chiffrées (avec exemples concrets)

Pour illustrer l'impact fiscal des deux régimes, analysons deux projets réalisés par Mon Invest.

Exemple 1 : Studio étudiant en LMNP

Prenons le cas du projet "Cosy université" dans l'hypercentre de Montpellier :

• Budget global : 120 000 €
• Loyers annuels : 8 040 € (670 € × 12)
• Rentabilité brute : 6,7%

Simulation LMNP au réel :

• Amortissement immobilier : 3 600 € (120 000 € × 90% ÷ 30 ans)
• Amortissement mobilier : 1 000 € (10 000 € ÷ 10 ans)
• Charges déductibles : 2 500 € (intérêts, taxe foncière, etc.)
• Total déductions : 7 100 €
• Résultat fiscal : 940 € (8 040 € - 7 100 €)
• Imposition (TMI 30%) : 282 €

Rentabilité nette après impôt : 6,46% (contre 4,2% en régime micro-BIC)

Exemple 2 : Immeuble de rapport en LMP

Pour le projet "Prestige Sainte Catherine" à Lunel :

• Budget global : 622 000 €
• Loyers annuels : 82 104 € (6 842 € × 12)
• Rentabilité brute : 13,2%

Simulation LMP :

• Amortissement immobilier : 16 587 € (622 000 € × 80% ÷ 30 ans)
• Amortissement mobilier : 6 000 € (60 000 € ÷ 10 ans)
• Charges déductibles : 35 000 € (intérêts, taxe foncière, gestion, etc.)
• Total déductions : 57 587 €
• Résultat fiscal : 24 517 € (82 104 € - 57 587 €)
• Charges sociales (45%) : 11 033 €
• Impôt sur le revenu (TMI 30%) : 4 045 €

Rentabilité nette après impôts et charges sociales : 10,8%

Ces simulations montrent l'intérêt d'une analyse personnalisée selon votre situation fiscale et la taille de votre investissement.

Quel régime pour votre projet avec Mon Invest ?

Le choix entre LMNP et LMP dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux.

Critères de décision

Plusieurs facteurs déterminent le régime optimal :

• Volume d'investissement envisagé
• Structure de vos revenus actuels
• Horizon de placement
• Objectifs patrimoniaux (revenu complémentaire, défiscalisation, constitution d'un patrimoine)
• Appétence pour la gestion administrative

L'accompagnement fiscal de Mon Invest

Mon Invest propose un accompagnement fiscal personnalisé pour optimiser votre investissement dans le Sud de la France :

• Analyse de votre situation fiscale actuelle
• Simulation comparative LMNP/LMP adaptée à votre projet
• Optimisation de la structure d'acquisition (personne physique, SCI, SARL de famille)
• Suivi fiscal pendant toute la durée de votre investissement

Témoignages de réussites

Catherine Tran, investisseuse accompagnée par Mon Invest, témoigne : "L'équipe m'a guidée vers le statut LMNP au réel pour mon T1 en hypercentre. Grâce à leur expertise fiscale, je bénéficie d'une rentabilité nette optimisée tout en constituant un patrimoine qui prend de la valeur."

Laure C., autre cliente satisfaite, souligne : "Avec Mon Invest, j'ai réalisé un projet d'immeuble de rapport. Leur capacité à mener ce type de projet complexe, notamment sur les aspects fiscaux, les démarque vraiment de leurs concurrents."

Le choix entre LMNP et LMP constitue une décision stratégique qui impacte directement la rentabilité de votre investissement immobilier. Au-delà des aspects purement fiscaux, ce choix doit s'intégrer dans une réflexion globale sur votre stratégie patrimoniale.

Mon Invest vous accompagne à chaque étape de votre projet d'investissement dans le Sud de la France, de la recherche du bien idéal à l'optimisation fiscale, en passant par la réalisation des travaux, l'ameublement et la gestion locative. Cette approche intégrée permet de maximiser le potentiel de votre investissement, quel que soit le régime fiscal choisi.

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