Investir dans des villes universitaires : le cas de Perpignan et Montpellier

Le marché du logement étudiant en 2024

Le logement étudiant reste un segment porteur du marché locatif français. Avec plus de 2,7 millions d'étudiants en France et une offre insuffisante de logements dédiés, la demande demeure soutenue dans les villes universitaires.

Les chiffres clés :

• 350 000 nouveaux étudiants chaque année
• Seulement 175 000 places en résidences universitaires publiques
• Un taux d'occupation proche de 100% dans les grandes villes universitaires
• Une mobilité locative qui garantit un renouvellement régulier

Montpellier : la métropole universitaire du sud

Montpellier s'impose comme l'une des destinations étudiantes majeures en France avec près de 75 000 étudiants pour 300 000 habitants, soit 25% de sa population.

Les atouts de Montpellier pour l'investisseur

• 3ème ville étudiante de France après Paris et Lyon
• Un campus historique en centre-ville
• Des pôles universitaires répartis sur plusieurs quartiers
• Une attractivité internationale avec 15% d'étudiants étrangers
• Une croissance démographique constante (+1,7% par an)

Les quartiers stratégiques pour investir

Le marché montpelliérain se distingue par plusieurs secteurs particulièrement adaptés à l'investissement locatif étudiant :

Quartier des facultés

Ce secteur historique concentre :

• La faculté de médecine (la plus ancienne d'Europe)
• Les facultés de droit et lettres
• Une vie étudiante animée
• Des petites surfaces très recherchées

Les prix moyens se situent entre 3 200 et 3 800 €/m² avec des rentabilités brutes entre 5,5% et 7%.

Boutonnet

Proche du quartier des facultés, ce secteur résidentiel offre :

• Un cadre de vie agréable
• Une proximité immédiate des campus
• Des immeubles de caractère
• Un marché moins tendu que l'hyper-centre

Les prix oscillent entre 2 900 et 3 500 €/m² pour des rendements entre 6% et 7,5%.

Nouveau Saint-Roch / Gare

En pleine transformation urbaine, ce quartier présente :

• Une excellente connectivité (tramway, gare)
• Des logements neufs ou rénovés
• Une proximité des écoles de commerce
• Un potentiel de valorisation significatif

Les prix varient de 3 100 à 3 900 €/m² avec des rentabilités moyennes de 5,5% à 6,5%.

Perpignan : l'alternative méditerranéenne

Avec ses 10 000 étudiants pour 120 000 habitants, Perpignan offre un marché plus restreint mais aussi plus accessible pour les investisseurs.

Les spécificités du marché perpignanais

• Une université à taille humaine (UPVD)
• Des prix immobiliers nettement plus accessibles
• Une demande locative diversifiée
• Un potentiel de développement lié aux nouvelles formations

Les secteurs à privilégier

Campus Moulin à Vent

Le principal pôle universitaire de la ville présente :

• Une concentration des formations
• Des résidences récentes à proximité
• Une demande soutenue pour les T1 et T2
• Des services adaptés aux étudiants

Les prix moyens sont compris entre 1 600 et 2 200 €/m² avec des rendements attractifs de 7% à 9%.

Centre historique

Le cœur de ville offre des opportunités intéressantes :

• Des biens anciens à rénover
• Une vie urbaine animée
• Des écoles spécialisées à proximité
• Un marché de la colocation en développement

Les prix varient de 1 200 à 1 800 €/m² pour des rendements potentiels de 8% à 10% après rénovation.

Analyse comparative des deux marchés

Un tableau comparatif permet de visualiser les différences principales entre ces deux marchés :

CritèreMontpellierPerpignanPopulation étudiante75 00010 000Prix moyen au m²3 400 €1 800 €Rendement brut moyen6-7%7-9%Taux de vacance locative< 1%2-3%Potentiel de plus-valueÉlevéModéréBudget d'entrée (studio)80-120K€45-70K€

Stratégies d'investissement adaptées

Le petit studio fonctionnel

Cette approche classique reste efficace dans les deux villes :

• Surface de 18 à 25 m²
• Aménagement optimisé
• Localisation stratégique près des campus
• Rénovation complète pour limiter les charges

Cette stratégie génère des rendements bruts de 6 à 8% à Montpellier et 8 à 10% à Perpignan.

La colocation haut de gamme

Cette tendance se développe fortement à Montpellier et émerge à Perpignan :

• Grands appartements de 3 à 5 chambres
• Espaces communs qualitatifs
• Prestations supérieures (fibre, équipements...)
• Localisation centrale plutôt que près des campus

Les rendements atteignent 7 à 9% à Montpellier et peuvent dépasser 10% à Perpignan.

La résidence services étudiante

Pour les investisseurs disposant de capitaux plus importants :

• Acquisition de plusieurs lots dans une même résidence
• Gestion déléguée à un exploitant
• Mutualisation des services et des charges
• Fiscalité optimisée (LMNP/LMP)

Cette approche offre des rendements nets de 4 à 5,5% avec une gestion simplifiée.

L'accompagnement Mon Invest sur ces marchés

Notre équipe spécialisée sur les marchés de Montpellier et Perpignan propose un accompagnement complet :

• Analyse personnalisée des besoins et objectifs de l'investisseur
• Sélection ciblée de biens adaptés à la clientèle étudiante
• Rénovation optimisée pour maximiser l'attractivité locative
• Ameublement fonctionnel et contemporain
• Gestion locative adaptée au rythme universitaire

Notre connaissance approfondie des quartiers universitaires et notre réseau local nous permettent d'identifier les opportunités avant qu'elles n'arrivent sur le marché.

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